Vendita del fondo agricolo: l’affittuario può esercitare la prelazione

La questione su cui la Cassazione si è pronunciata con la sentenza n. 7525 del 21 marzo 2024 nasce dalla lite avente ad oggetto le sorti di un fondo agricolo affittato ai coltivatori diretti proprietari di un altro fondo confinante.

Le comproprietarie del fondo oggetto di contesa avevano infatti promesso in vendita il terreno ad un terzo e ne avevano dato comunicazione all’affittuario. Quest’ultimo dichiarava alle comproprietarie di voler esercitare il diritto di prelazione agraria che gli consente di essere scelto in via prioritaria rispetto ad altri acquirenti.

Successivamente, chiedeva anche alle tre comproprietarie del fondo il rimborso delle migliorie apportate al fondo durante il tempo dell’affitto, quantificate in circa 1,5 milioni di euro, ma le controparti rifiutarono di stipulare il contratto definitivo di vendita per tardivo pagamento del prezzo nel termine di legge, contestando inoltre il diritto al rimborso delle spese per miglioramento.

Il Tribunale e la Corte d’appello davano ragione alle tre comproprietarie e la vicenda è dunque giunta dinanzi alla Cassazione. Il ricorso risulta fondato.

La Corte ricorda infatti che il valido esercizio del diritto di prelazione agraria non consente al prelazionario di subordinare il pagamento del prezzo a termini e condizioni (nel caso di specie, il rimborso delle spese per miglioramenti), è anche vero però che nulla impedisce al prelazionario che vanti un credito nei confronti del venditore, di chiederne l’accertamento nel medesimo processo. In altre parole: «un conto è offrire da parte del prelazionario un prezzo minore di quello chiesto dal venditore al terzo; ben altra cosa è offrire di pagare il prezzo richiesto, e contestualmente formulare una domanda di condanna o di accertamento d’un controcredito a carico del venditore. Nel primo caso la prelazione sarà invalida, perché il diritto di prelazione legale non consente trattative di sorta: o si accetta di pagare il prezzo richiesto, o si perde il diritto di essere preferiti nell’acquisto. La ratio di tale principio è porre tanto il prelazionario, quanto il terzo, in condizioni di parità».

Inoltre la Cassazione precisa che «il proprietario del fondo agricolo che, dopo avere stipulato un contratto preliminare di vendita ed in assenza d’un valido esercizio del diritto di prelazione, decida di venderlo a persona diversa dal promissario acquirente ed a prezzo maggiorato, ha l’onere di reiterare la denuntiatio al titolare del diritto di prelazione, a prescindere dall’atteggiamento da questi serbato in precedenza».

In conclusione, la Cassazione accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello per un nuovo giudizio.