Usucapione di una servitù di passaggio: l’esercizio deve essere continuo

Ai fini dell’usucapione di una servitù di passaggio, l’esercizio deve essere continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco e accompagnato dall’animus corrispondente al diritto reale che si intende acquisire. Perciò, il passaggio che venga esercitato solo sporadicamente e in orari limitati, attraverso cancello di cui il preteso titolare della servitù non possiede le chiavi e che necessita della collaborazione del proprietario del fondo servente o di terzi per l’apertura, non integra il requisito della continuità e autonomia necessario per l’usucapione, configurandosi come mero esercizio occasionale non idoneo a fondare l’acquisizione del diritto reale di servitù.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 17287 del 26 giugno 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad una possibile servitù di passaggio pedonale in un’area cortilizia, e a favore dell’attiguo condominio, per accedere alla pubblica via.
Secca l’obiezione proposta dal titolare dell’area cortilizia: è stata riconosciuta l’esistenza del diritto di passaggio pedonale del condominio solo in occasione dell’apertura delle attività commerciali dalle ore 8.00 alle ore 20.00, in aperta violazione della disciplina codicistica in tema di acquisizione per usucapione dei diritti reali di servitù, che presuppone che il possesso sia continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico e non equivoco. Per converso, sarebbe logico escludere l’intervenuta usucapione del diritto di passaggio pedonale sull’area cortilizia.
Questa tesi ha fondamento, secondo i magistrati di Cassazione, poiché, ai fini dell’usucapione, il passaggio, come atto d’esercizio di una servitù attiva, deve potere avvenire in qualsiasi momento, indipendentemente dalla collaborazione prestata dal titolare del fondo servente, con la conseguenza che deve considerarsi solo occasionale, e non idoneo a configurare l’esercizio di una servitù attiva, il passaggio che venga esercitato attraverso il portone d’ingresso di un edificio con la collaborazione dei condòmini o del portiere che, di volta in volta, procedano alla rimozione della chiusura del portone stesso legittimamente apposta.
Applicando questa visione alla vicenda in esame, non è irrilevante il dettaglio appurato tra primo e secondo grado: l’esercizio del passaggio pedonale avviene solo in orario diurno e presuppone la collaborazione dei titolari delle attività commerciali, ubicate sul preteso fondo servente, nell’apertura del cancello necessaria al passaggio dei loro clienti.
E difatti, osservano i giudici, anche nelle servitù discontinue, caratterizzate dall’intermittenza, gli attraversamenti sporadici o saltuari del fondo altrui, non equivalgono al possesso della servitù, quando, come in questo caso, l’intermittenza o periodicità degli attraversamenti non sia collegata a ricorrenti esigenze del fondo dominante, ma del fondo servente.
Va poi considerato che per l’usucapione è richiesto un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall’animus corrispondente al diritto reale che si intende acquisire (nella specie, il diritto reale di servitù di passaggio pedonale su cosa altrui), che si protragga per il tempo previsto dalla legge, e che il requisito della continuità, necessario per la configurabilità del possesso ad usucapionem, come da Codice Civile, si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, l’esercizio di un autonomo diritto, e non si vede, chiariscono i giudici, come ad un possesso siffatto possa corrispondere, sotto il profilo della necessaria continuità ed autonomia, l’esercizio solo sporadico del passaggio pedonale dei condomini solo in orario di apertura degli esercizi commerciali i cui titolari sono gli unici, a parte il proprietario, a possedere le chiavi del cancello, utilizzato per il passaggio, che di notte e nei giorni festivi viene chiuso.