Immobile inagibile: possibile la risoluzione giudiziaria, per mutuo consenso, del contratto

Possibile per il giudice sancire la risoluzione per mutuo consenso del contratto, pur non essendovi stato il riconoscimento di un accordo negoziale intervenuto tra le parti per sciogliere consensualmente il vincolo contrattuale preliminare, se ciò è il risultato della presa d’atto dell’assenza di interesse di entrambi i contraenti a mantenere il vincolo e a dare ad esso concreta esecuzione procedendo alla stipula del definitivo.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 32034 del 9 dicembre 2025 della Cassazione) al contenzioso relativo ad un immobile oggetto di compravendita e divenuto inagibile a seguito di un sisma.
In generale, qualora i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto preliminare, ciascuno attribuendo all’altro la condotta inadempiente, è possibile dichiararne la risoluzione, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia dirette all’identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale, al quale nessuna delle parti obbligate intende chiaramente dare più esecuzione.
Tale situazione può configurare un mutuo dissenso processuale che il giudice può rilevare e valorizzare dagli atti di causa, senza necessità della forma scritta richiesta per il mutuo consenso negoziale.
Nella vicenda in esame, una società, quale promissaria acquirente, e due privati, quali promittenti venditori, avevano concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un bene sito in L’Aquila, con versamento da parte della società di 90mila euro a titolo di caparra (su un prezzo concordato in 330mila euro
Il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro il 2009, ma il 6 aprile del 2009 l’Aquila fu colpita da un terremoto che provocò ingenti danni.
La società promissaria acquirente ha richiesto inutilmente ai promittenti venditori, nel corso del 2015, la restituzione dell’importo versato a titolo di caparra, e quindi ha agito avanti al Tribunale di per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento dei venditori, con restituzione di quanto versato, oltre al risarcimento dei danni.
Rilevata l’intervenuta inagibilità del bene, perché rientrante nell’area colpita dal sisma del 2009, è stati dichiarato risolto il contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta, e i venditori sono stati obbligati alla restituzione dell’importo ricevuto quale caparra, mentre è stata respinta la domanda risarcitoria avanzata dalla società.
I venditori hanno contestato in Cassazione la risoluzione per mutuo consenso del contratto preliminare di compravendita immobiliare, risoluzione riconosciuta in Appello.
Per i magistrati di terzo grado, però, occorre prima di tutto chiarire che il riferimento in secondo grado alla risoluzione per mutuo consenso non significa il riconoscimento di un accordo negoziale intervenuto tra le parti per sciogliere consensualmente il vincolo contrattuale preliminare ma è il risultato della presa d’atto dell’assenza di interesse di entrambi i contraenti a mantenere il vincolo e a dare ad esso concreta esecuzione procedendo alla stipula del definitivo. Difatti, nessuna delle parti ha manifestato, nel tempo, la persistenza dell’interesse alla stipula, anzi, a ben vedere, nella lettera legale prodotta dalla società, e datata marzo 2015, la società stessa già si esprimeva nel senso di richiedere la restituzione dell’acconto versato sul presupposto che l’accordo fosse venuto meno e, d’altro canto, in sede processuale, anche i promittenti venditori hanno dal canto loro dichiarato di avere residenza ed abitazione principale nello stesso immobile oggetto del preliminare.
Deve, quindi, confermarsi la risoluzione contrattuale per ragioni diverse, nella misura in cui il contratto è obiettivamente risolto per effetto di un mutuo consenso progressivamente manifestatosi in modo assolutamente chiaro, sanciscono i giudici di Cassazione.
In questa ottica, difatti, va valorizzato il comportamento di entrambe le parti, derivandone la dimostrazione, come in questa vicenda, della carenza di interesse di entrambe a dare esecuzione al contratto preliminare concludendo il definitivo. In tal senso è stato valorizzato l’elemento di fatto, di per sé solo irrilevante, del mantenimento da parte dei venditori non solo della residenza ma dell’abitazione effettiva presso l’immobile già promesso in vendita.
Tirando le somme, la soluzione già adottata in Appello, che privilegia le indicazioni, comunque emergenti da domande ed eccezioni in concreto espresse dalle parti in causa, nel senso del palese venir meno dell’interesse al mantenimento del vincolo contrattuale alle condizioni originarie (interesse in evidente contrasto con le ragioni sostenute da entrambe con l’attribuzione reciproca dell’inadempimento e la richiesta di restituzione o mantenimento dell’acconto versato alla stipula), appare preferibile, perché permette l’effettiva definizione della controversia insorta valorizzando l’interesse concreto espresso nell’ambito del giudizio, chiosano i giudici di Cassazione.
Ciò detto, la questione della forma dell’accordo di mutuo consenso non è pertinente, perché non si tratta di accertare la risoluzione del contratto, in quanto intervenuta per una scelta negoziale delle parti antecedente al sorgere del contenzioso in giudizio o nel corso di esso, richiedente ad substantiam la forma scritta, ma di considerare e valorizzare, nell’ambito della decisione, le contrapposte manifestazioni di volontà delle parti espresse nel processo e incompatibili con il permanere del vincolo originario.