Esclusa la condominialità automatica dell’altana

Nel contesto di uno stabile l’altana – ossia il terrazzo coperto rialzato a forma di torretta al di sopra del tetto – non è compresa tra i beni indicati dal Codice Civile come parti comuni dell’edificio e non è necessariamente funzionale al godimento delle parti comuni, sicché non è ammissibile ritenerla condominiale esclusivamente sulla base di titoli, senza alcuna indagine non solo riguardo alla sua esatta collocazione, ma, soprattutto, senza previamente verificare se essa, per caratteristiche oggettive (accesso, chiusura delle pareti, funzione di protezione e copertura et cetera), sia a servizio dell’edificio o di una porzione esclusiva.
Da non dimenticare poi che l’altana non costituisce neppure sopraelevazione, potendo essere apposta dal singolo condòmino, alla luce di quanto previsto dal Codice Civile in materia di uso della cosa comune.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 8013 del 31 marzo 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in un palazzo in quel di Carrara.
A finire sotto accusa è la proprietaria di un appartamento al terzo piano e di due vani in soffitta dello stabile. Terreno di scontro è, in particolare, l’altana, accessorio del tetto, inglobato materialmente nella porzione esclusiva della condòmina e da ritenere, invece, secondo alcuni condòmini, catalogabile come di uso comune.
Su questo fronte, però, la condòmina deduce che il suo atto di acquisito e i titoli di provenienza contemplano il vano cosiddetto altana, identificato, a suo dire, con il piccolo stenditoio menzionato nei rogiti.
Tali osservazioni vengono però respinte dal giudice d’Appello, il quale dichiara comune l’altana posta sul tetto, con conseguente ordine di ripristinare lo stato dei luoghi.
Di parere opposto, invece, i magistrati di Cassazione, i quali puntano i riflettori sui criteri da utilizzare per stabilire l’appartenenza esclusiva o comune di un bene collocato in uno stabile, e ‘censurano’ la valutazione compiuta in secondo grado, laddove si è catalogata l’altana – secondo il suo significato lessicale – come una terrazza coperta posta sul tetto cui si perviene tramite le scale e, quindi, distinta dallo stenditoio cui fanno riferimento i titoli di provenienza prodotti dalla condòmina
Proprio sulla base dei titoli a disposizione, per il giudice d’Appello il bene appartiene a tutti i condòmini.
Giova considerare, però, secondo i giudici di Cassazione, che la condominialità dei beni elencati dal Codice Civile si presume se non risulta il contrario dal titolo. E la norma opera anche per i beni, diversi da quelli elencati dalla norma, che per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinati oggettivamente al servizio esclusivo di più unità immobiliari. In tal caso, però, occorre un titolo contrario per riconoscerne la proprietà esclusiva, per tale intendendo soltanto il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.
Per quanto concerne specificamente l’altana, essa non è compresa tra i beni elencati dal Codice Civile e non è necessariamente funzionale al godimento delle parti comuni, sicché non è ammissibile ritenerla condominiale esclusivamente sulla base di titoli, senza alcuna indagine non solo riguardo alla sua esatta collocazione, ma, soprattutto, senza previamente verificare se essa, per caratteristiche oggettive sia a servizio dell’edificio o di una porzione esclusiva.
In generale, comunque, il Codice Civile fissa un’elencazione solo esemplificativa delle parti che si presumono comuni, poiché sono tali anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le caratteristiche strutturali, non risultino necessariamente o funzionalmente al servizio delle parti comuni, come appunto, in questa vicenda, l’altana.