Lavori di manutenzione: solo l’unanimità dei condomini può approvare fasce orarie fisse
Nel caso di specie, la modifica apportata al regolamento prevedeva la possibilità di svolgere lavori come giardinaggio e taglio dell’erba solo dal lunedì al sabato, in determinate fasce orarie, con divieto nei giorni festivi

Due condomini impugnavano la deliberazione di modifica del regolamento condominiale davanti al Tribunale di Pavia, ma la domanda veniva rigettata. La decisione veniva confermata anche dalla Corte d'appello di Milano secondo la quale la norma del regolamento, pur collocata all'interno della disciplina destinata all'uso delle parti comuni, prevede specifici divieti o comunque limitazioni ai condomini riferibili anche alle porzioni di proprietà esclusiva «fra cui battere tappeti e coperte, eseguire lavori rumorosi, arrecare molestia con rumori provocati da macchine o motori nonché da autoveicoli e motocicli e quant'altro fuori dagli orari stabiliti dall'assemblea, in tal modo demandando a quest'ultima il potere appunto di stabilire gli orari per l'esercizio delle predette attività, potere che l'assemblea aveva legittimamente esercitato».
In altre parole, l’assemblea di condominio aveva, secondo i giudici di merito, tutto il potere di definire in quali fasce orarie potevano essere svolte tali attività.
Il caso arriva in Cassazione dove il Collegio accoglie il ricorso dei condomini dissenzienti che sottolineano, correttamente, come la delibera che ha introdotto il nuovo articolo del regolamento «avrebbe dovuto essere approvata dall'assemblea all'unanimità, dovendo in caso contrario considerarsi nulla perché eccedente i limiti dei poteri dell'assemblea».
Infatti, il regolamento contrattuale «può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, ma la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rilevatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti».
La Cassazione accoglie dunque il ricorso e la sentenza impugnata viene cassata (Cass. civ., sez. II, ord., 23 maggio 2024, n. 14377).