Il locatore può rifiutare il rinnovo del contratto di locazione se l’immobile è pignorato?

Gli atti del proprietario-locatore (nonché debitore nei confronti di terzi) devono essere realizzati in qualità di custode oppure previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, altrimenti sono privi di effetti.

Nel caso di specie, il locatore aveva rifiutato il rinnovo del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso commerciale con la motivazione di voler intraprendere un’attività economica in proprio.

Il conduttore ha impugnato il diniego davanti al giudice e l’azione giudiziaria ha avuto successo.

Considerando che l’immobile era sottoposto a procedura esecutiva per i debiti del proprietario, la Cassazione sottolinea che solo il custode può richiedere sia il pagamento dei canoni che esercitare agli atti di amministrazione e gestione del bene.

In altre parole, se il proprietario-locatore è nominato custode, allora è legittimato a promuovere azioni solo in tale qualità poiché dopo il pignoramento cambia il titolo del possesso da parte del locatore che diventa ausiliario del giudice.

Occorre comunque considerare che la nomina del locatore a custode è eccezionale.

In conclusione, accogliendo il ricorso del conduttore la Cassazione afferma il principio di diritto secondo cui «gli atti di gestione del rapporto locativo ad uso diverso ─ quali devono considerarsi sia la registrazione tardiva del contratto, sia il diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 29 legge n. 392 del 1978 ─ posti in essere, nella pendenza della procedura esecutiva, dal debitore esecutato non nella qualità di custode o senza previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sono radicalmente improduttivi di effetti nei confronti della procedura e dello stesso conduttore e tali rimangono anche qualora la procedura esecutiva si estingua, per causa diversa dalla vendita forzata dell’immobile, anteriormente alla prima scadenza del rapporto» (Cass. civ., sez. III, sent., 5 giugno 2024, n. 15678).