Decoro architettonico: criteri per valutare l’impatto di un’opera

Per poter valutare adeguatamente l’impatto di un’opera modificativa sul decoro architettonico di un palazzo è necessario adottare un criterio di reciproco temperamento tra l’unitarietà originaria di linee e di stile, le menomazioni intervenute successivamente e l’alterazione prodotta dall’opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere una concreta lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni ovvero alla visibilità delle alterazioni.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (sentenza numero 12854 del 13 maggio 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad un immobile, di quasi 400 metri quadri, occupante l’intero piano di un edificio risalente ai primi del ‘900, privo di impianti e da ristrutturare completamente.
In sostanza, nel 2010 una società ha acquistato l’immobile, ma, tre anni dopo, la stessa società ha avviato trattative per vendere l’immobile, frazionandolo in tre appartamenti. A tal fine, ha elaborato progetti per dotare gli appartamenti di impianti autonomi di riscaldamento, acqua calda e gas, prevedendo l’installazione di canne fumarie e contatori sulla facciata interna dell’edificio affacciata sul cortile, divenuto nel frattempo di proprietà di una donna.
I proprietari di altre unità immobiliari nello stesso edificio hanno citato in giudizio la società, chiedendo di dichiarare illegittime le opere programmate, in quanto lesive del decoro architettonico dell’edificio, in violazione del regolamento condominiale e del Codice Civile, e di vietarne la realizzazione, previo accertamento dell’inesistenza del diritto di accesso al cortile.
Per i giudici di merito, alcune opere programmate sono legittime, altre, invece, sono illegittime.
Nello specifico, la sostituzione di una canna fumaria con un’altra di diametro maggiore non lede, secondo i giudici, il decoro architettonico dello stabile, decoro già compromesso da precedenti modifiche del cortile. Illegittima, invece, l’installazione di una nuova canna fumaria adiacente al pluviale, a fronte dell’impatto visivo stonato. Confermata, poi, l’illegittimità dell’imbotte nel vano scala per i contatori, e riconosciuta la legittimità della loro installazione in una nicchia sulla facciata del cortile. Non lesive del decoro dello stabile, poi, le modifiche alle finestre.
Corretta, secondo i magistrati di Cassazione, la valutazione compiuta dai giudici di merito, poiché non si è conferita rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un’attuale lesione del decoro architettonico, rispettivamente al degrado estetico prodotto dalle precedenti alterazioni oppure alla visibilità delle modificazioni attuali. Invece, si è considerato il degrado estetico prodotto dalle precedenti alterazioni congiuntamente all’assenza di immediata visibilità delle modificazioni attuali.