Cancello a presidio della porta d’ingresso dell’appartamento: opera possibile se incide sullo spazio comune in maniera minimale
Se non riduce in misura significativa la fruibilità dello spazio comune né ne altera la destinazione, allora si può parlare di uso legittimo del bene comune
L’opera realizzata dal singolo condòmino sulla propria unità immobiliare e che incida solo in modo occasionale e non apprezzabile sullo spazio comune, senza ridurne in misura significativa la fruibilità né alterarne la destinazione, integra un uso legittimo del bene comune.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 16944 del 30 maggio 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in provincia di Ferrara e causato dall’apposizione di un cancello.
A dare il ‘la’ al fronte giudiziario è stato un condòmino, il quale ha posto in dubbio la legittimità della condotta del dirimpettaio, condotta consistita nell’installare un cancello a presidio della porta d’ingresso del suo appartamento, cancello che in fase di movimentazione risultava invadere per circa un metro quadrato la spazio del giro scale, pari a complessivi due metri quadrati.
Per i magistrati di Cassazione, come già per i giudici di merito, è impossibile ipotizzare un uso irregolare dello spazio comune. Ciò soprattutto perché si è appurato che l’inferriata, quando chiusa, rimane all’interno della proprietà privata del condòmino che l’ha installata e, quando aperta, resta appoggiata al muro dello stabile, senza ostacolare il passaggio degli altri condòmini proprietari, mentre, allorché semiaperta, lascia comunque uno spazio sufficiente al passaggio, poiché non occupa integralmente lo spazio del pianerottolo di uso comune.
In generale, il Codice Civile vieta a ciascun condòmino, nell’unità immobiliare di sua proprietà, l’esecuzione di opere che rechino danno alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condòmini o determinino pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.
Necessario, quindi, verificare se l’opera realizzata su parte di proprietà individuale possa pregiudicare in modo apprezzabile la fruibilità dello spazio comune da parte degli altri condòmini, e, in questa ottica, è necessario avere riguardo alla destinazione funzionale dello spazio comune ed alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva.
Analizzando la specifica vicenda, il pregiudizio apprezzabile alla fruibilità del pianerottolo comune, da parte degli altri condòmini, non è emerso, sicché nessuna ripercussione sull’esercizio della signoria di fatto, neanche in termini di molestia (o turbativa) per aggravamento del suo godimento, può essere ravvisata.
Impossibile, poi, ipotizzare l’integrazione di uno spoglio o di una turbativa possessoria, atteso che i limiti posti dal Codice Civile all’uso della cosa comune non impediscono al singolo comunista di installare un cancello su un ballatoio comune, al fine di servirsi del bene anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità, purché sia garantita, come appurato, agli altri comunisti l’ordinaria accessibilità e il godimento comune della res, circostanza che, in generale, deve essere provata dal condòmino che pretende di usare il bene in modo particolare.