Acquisto di un immobile locato: necessaria la restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore

L’acquirente di un immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Dall’altro lato, il venditore del bene locato ha l’obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l’acquirente, e ciò può avvenire quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall’inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa.
Questi i principi fissati dai giudici (ordinanza numero 7199 del 18 marzo 2025 della Cassazione), i quali aggiungono che, in generale, il deposito cauzionale, avente natura di pegno irregolare, non può essere trattenuto dal venditore del bene locato in difetto di espresso accordo con il compratore.
Nella specifica vicenda, presa in esame dai giudici, si è ricercata la comune intenzione dei contraenti alla luce del significato complessivo delle clausole nella loro reciproca connessione: in particolare, non ci si è limitati a constatare che le contraenti non avevano fatto alcun riferimento specifico alla somma relativa al deposito cauzionale, ma si è anche osservato che il prezzo dell’immobile compravenduto era stato espressamente determinato a corpo, senza prevedere alcuna compensazione con l’importo del deposito cauzionale, decurtazione che non risultava prevista nemmeno nella parte in cui erano state indicate le modalità di pagamento del corrispettivo. In sostanza, la volontà delle parti non poteva essere interpretata nel senso che il prezzo fosse stato concordato tenendo conto del deposito cauzionale.
Inoltre, il subentro dell’acquirente in tutte le posizioni attive e passive (e non creditorie e debitorie) derivanti dal contratto di locazione in corso, indicato dalle parti quale parametro di cui si era tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita, in difetto di uno specifico riferimento al preciso importo relativo alla cauzione, doveva intendersi riferito alle obbligazioni passive a carico del locatore, in cui vi sarebbe stato subentro, quali le obbligazioni di mantenere il bene in istato da servire all’uso convenuto, di garantirne il pacifico godimento al locatario, di eseguire le riparazioni necessarie, di garantire i vizi della cosa et cetera.
Del tutto irrilevante, poi, ai fini dell’esegesi del negozio, che l’acquirente abbia atteso quattordici mesi prima di richiedere il trasferimento del deposito cauzionale: infatti, In materia di interpretazione del contratto, il comportamento tenuto dalle parti successivamente alla sua conclusione può rilevare ai fini ermeneutici solo qualora integri gli estremi della condotta comune ad entrambe, al fine di meglio stabilire la loro comune intenzione in ordine al contenuto della pattuizione. E l’atteggiamento unilaterale di uno dei contraenti non può dunque essere elevato, di per sé, a criterio ermeneutico del negozio, fermo restando che nella fattispecie l’iniziale inerzia costituisce comportamento neutro, da cui non è possibile desumere in modo inequivoco alcun elemento significativo della volontà delle parti di detrarre dal prezzo di vendita l’ammontare della cauzione, a cui nel negozio non viene fatto alcun espresso riferimento.